آپارتمان کلید نخورده ناقص در بازار مسکن تهران ترویج یافت

به نقل از خبررسان، گزارش میدانی در این‌باره حاکی است، فایل‌هایی تحت گفتن «کلیدنخورده خام» در مناطق مختلفی از تهران –پایین‌شهر و مناطق متوسط- اکنون به چشم متقاضیان می‌‌آید که اختلاف‌قیمت بین آنها و تازه‌ساز شبیه اما «تکمیل‌شده»، رقم های قابل توجهی است. این اختلاف از ۱۰۰میلیون تا ۷۰۰میلیون تومان –بسته به منطقه- است. سه علت این شیوع که یکی از آنها به سمت تقاضا مربوط می‌بشود، بازدید شد.

تحول معادله تورمی در بازار مسکن شهر تهران، خود را در شکل یک تحول حرکت در بازار معامله های آپارتمان‌‌های کلیدنخورده و نوساز نشان داده است. در حالی که به جستوجو استمرار افت قیمت مسکن که از تابستان امسال با ثبت تورم منفی در این بازار اغاز شد، حرکت هر دو سمت خریدار و فروشنده آپارتمان در پایتخت به طور محسوس تحول کرد، هم‌‌اکنون نوعی تحول محسوس در حرکت سازنده‌‌ها به گفتن فروشنده آپارتمان‌‌های تازه‌‌ساز و کلید نخورده رصد می‌بشود. این حرکت محسوس «شیوع ناقص فروشی آپارتمان‌‌های کلید نخورده» در بازار مسکن شهر تهران در هفته‌‌ها و روزهای تازه است.

تحقیقات میدانی درمورد تازه‌‌ترین تغیرات بازار مسکن شهر تهران مشخص می کند، زمستان امسال، شکل فروش قسمت قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده به طور محسوس در تهران تحول کرده است. در بازار آنلاین فروش مسکن، در متن آگهی فروش تعداد قابل‌توجهی از فایل‌‌های نوساز و کلیدنخورده اظهار شده واحد به طور «خام» به خریدار اراعه می‌بشود. فروش «نوساز خام» یا ناقص فروشی واحدهای کلیدنخورده اگرچه در سال‌های قبل نیز در بازار مسکن تهران و دیگر شهرها وجود داشت اما هم‌‌اکنون بنا بر سه علت مهم به مقدار محسوسی افزایش یافته است.

خام‌فروشی در کدام مناطق؟

بازدید‌‌ها مشخص می کند خام‌فروشی واحد نوساز و کلیدنخورده هم‌‌اکنون تقریبا در همه مناطق شهر تهران از شمال تا جنوب شهر وجود دارد اما تعداد این فایل‌‌ها در مناطق جنوبی‌‌تر بیشتر از مناطق بالاتر است. برآوردها مشخص می کند، بسته به جانمایی نوسازهایی که به طور خام به بازار مسکن اراعه شده‌‌اند ( این که در چه محله و منطقه‌‌ای واقع شده‌‌اند)، قیمت پیشنهادی برای فروش این واحدها بین ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان، کمتر از واحد نوساز تکمیل و برخوردار از همه نصبیات و تجهیزات داخلی (یعنی واحد مسکونی کلیدنخورده آماده مصرف) است.

عمده فایل‌‌هایی که این روزها با گفتن آپارتمان کلیدنخورده خام به بازار فروش اراعه شده‌‌اند واحدهایی می باشند که در کلمه فاقد نصبیات وتجهیزات داخلی می باشند. به طور عمده این واحدها فاقد کابینت، سینک ظرفشویی و دستشویی، شیرآلات، در برخی موارد درب‌‌های داخل واحد (درب اتاق و سرویس‌‌ها) و… می باشند. در برخی نیز نصب پکیج و رادیاتور به مسئولیت خریدار گذاشته شده است. بازدید‌‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است واحدهای مسکونی نوساز خام این روزها در مناطق جنوبی‌‌تر تهران بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان، مناطق متوسط بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان و مناطق متوسط رو به بالا بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان با واحد نوساز تکمیل اختلاف قیمت دارند.

ظاهر و باطن ناقص فروشی

بازدید‌‌ها مشخص می کند، حرکت تازه سازنده‌‌ها و شیوع خام‌فروشی واحدهای مسکونی نوساز، یک ظاهر و یک باطن دارد که دلایل ترویج این شکل تازه فروش آپارتمان‌‌های کلیدنخورده را رمزگشایی می‌کند. ظاهر ترویج این روش، خرید و فروش راحت‌‌تر آپارتمان‌‌های نوساز خام در روبه رو فروش واحدهای مسکونی تکمیل است. در شرایطی که بازار معامله های مسکن در رکود سنگین قرار دارد و از نظر دیگر یک علت مهم این رکود ضعف قوت خرید تقاضا در این بازار است همین اختلاف قیمت ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی می‌تواند گمان اتصال واحدهای نوساز خام به تقاضای مصرفی حاضر در بازار را تشکیل کند. در واقع با دقت به این اختلاف قیمت در شرایطی که قوت خرید تقاضا شکننده است به گمان زیاد برخی از این فایل‌‌ها می‌تواند به تقاضای مصرفی وصل بشود.

یقیناً آن طور که فعالان بازار مسکن شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اظهار کردند این نوشته زیاد تر در مناطق ارزان‌‌تر شهر تهران و محلات جنوبی‌‌تر می‌تواند گمان دلنشین‌‌سازی قیمتی برای تقاضا را تشکیل کند. چرا که در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا به علت این که هزینه‌‌ای که از بابت عدم‌برخورداری واحد از نصبیات داخلی از قیمت کل آپارتمان نوساز کسر می‌بشود نسبت مقداری از کل قیمت را شامل می‌بشود، چندان نمی‌تواند عامل تشکیل انگیزه خرید در متقاضیان باشد. در محله‌‌های متوسط و متوسط رو به بالا، تامین سلیقه مشتری به واسطه خرید آپارتمان خام و تجهیز واحد مشابه با سلیقه خریدار، می‌تواند عامل مهم باشد.

نگرانی سازنده‌‌ها از ادامه رکود

علاوه بر آنچه به گفتن ظاهر تلاش تازه سازنده‌‌ها برای تشکیل جذابیت در بازار فروش نوسازها از طریق ناقص‌‌فروشی به آن اشاره شد، دو علت مهم از سمت اراعه، در شیوع خام‌فروشی قابل شناسایی است. اولین دلیلی که به واسطه آن سازنده‌‌ها تصمیم به خام‌فروشی گرفته‌‌اند مربوط به چشم‌‌انداز آنها از آینده پیش‌‌روی بازار است. اظهارات فعالان بازار مسکن شهر تهران مشخص می کند سازنده‌‌ها به گفتن طیف مالک و فروشنده آپارتمان‌‌های نوساز، «ریسک تداوم رکود سنگین معامله های مسکن» در ماه‌‌های آینده را بالا می‌‌بینند و حتی برخی از آنها افزایش عمق رکود را پیش‌بینی می‌کنند.این چنین به واسطه بالا بودن ریسک افت تقاضا و کم شدن تعداد معامله های (افزایش عمق رکود)، ریسک ادامه روال کاهشی قیمت‌ها را نیز بالا برسی می‌کنند. از این رو تلاش می‌کنند تا با این روش تازه، خریدار را برای ورود به بازار و انجام خرید وفروش ترغیب کنند.

حجم معامله های خرید مسکن در شهر تهران در هر ماه، هم‌‌اکنون نسبت به نیمه اول دهه ۹۰ و قبل از اغاز جهش قیمت‌ها، بیشتر از ۷۰‌درصد کم شدن کرده و از متوسط ماهانه ۱۲ تا ۱۳‌هزار فقره، اکنون به نزدیک به ۳‌هزار واحد مسکونی رسیده است. تعداد بسیاری از سازنده‌‌ها وفعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند رکود سنگین بازار مسکن کماکان ادامه‌‌دار خواهد می بود. ضمن آنکه با این روش، فروشنده، ناچار به اعمال تخفیف کمتری در زمان فروش شده و می‌تواند تا حدی حاشیه سود مورد انتظار خود را از فروش آپارتمان نگه داری کند. فعالان بازار مسکن شهر تهران می‌‌گویند رکود در بازار معامله های مسکن پایتخت به‌خصوص در برخی از مناطق به قدری عمیق است که خریدار قوت چانه‌‌زنی دارد و حتی به علت این رکود شدید و نبوده است چشم‌‌انداز رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک و بین‌زمان، خریدار در برخی موارد حتی می‌تواند واحد تکمیل و آماده مصرف را با قیمتی نزدیک به نرخی که فروشنده برای یک واحد خام تعیین کرده است، نیز خریداری کند.

تامین مالی برای پروژه‌‌ تازه

دومین علت سمت اراعه، مربوط به یک تاثییر مهم ارامش نسبی بازارها بر حرکت سازنده‌‌ها است که در گزارش‌‌های قبلی نیز به آن اشاره شده می بود. تداوم ارامش نسبی قیمت‌‌ در بازارها و افت شیب تورم ساختمانی نسبت به دوره اوج قیمت‌ها، برخی از سازنده‌‌های مسکن را برای ورود به عرصه تازه ساخت ترغیب کرده است. در یکی دو ماه تازه برخی از سازنده‌‌ها به بازار فعالیت‌‌های ساختمانی برگشته و پروژه‌‌های جدیدی را اغاز کرده‌‌اند. این گروه ازسازنده‌‌ها برای تامین مالی پروژه‌‌های تازه در شرایط رکود معامله های مسکن به خام‌فروشی آپارتمان‌‌های نوساز روی آورده‌‌اند تا احتمالا بتوانند این واحدها را به فروش برسانند و منبع های مالی موردنیاز برای پروژه‌‌های تازه را از این روش تامین کنند. برخی از این سازنده‌‌ها ترجیح خواهند داد به جای آنکه منبع های خود را صرف تکمیل واحدهای تازه‌‌ساز از بابت خرید نصبیات و تجهیزات داخلی واحد کنند، از یکسو این هزینه را برای ساخت پروژه تازه تعلق دهند و از نظر دیگر، گمان فروش واحد تازه‌‌ساز را به علت اراعه واحد به طور خام و با قیمت کمتر از واحد تکمیل، افزایش دهند.

منبع :


دنیای اقتصاد