فاز مسکن چیست؟_خبررسان

گزارشی از آنچه طی ماه‌های قبل از ۱۴۰۳ در بازار مسکن رخ داده است، مشخص می کند از یک طرف قیمت آپارتمان‌ها افزایش اشکار کرده (۷درصد طی ۴ ماه) و از طرف دیگر، نبض خرید در پایین‌ترین مقدار نسبت به سال‌های قبل قرار دارد و از آن مهم‌تر، تحرکات تقاضای غیرمصرفی (خرید اندوخته‌ای ملک) به شکل چشم‌گیر فروکش کرده است. با این حرکت دوگانه -رشد قیمت با وجود رکود خرید- این سوال نقل می‌شود که «فاز بازار ملک چیست؟» بازدید‌های «دنیای‌اقتصاد» برای جواب به این سوال اشکار می‌کند، بازار مسکن در ماه‌های قبل از ۱۴۰۳، دو تفاوت شاخص با سال‌های عصر جهش قیمت داشته است؛ از جمله «اختلاف اساسی در شدت رشد ماهانه قیمت اسمی». این تفاوت‌ها در کنار «کم شدن قیمت واقعی مسکن در ۴ماه اول امسال» بیانگر آن است که بازار هم‌اکنون در فاز گذار از جهش قیمت قرار دارد و آنچه علتافزایش قیمت اسمی می‌شود، بر پایه ۶ نشانه، «به تورم بالادست مسکن» برمی‌گردد.

اظهار نبض قیمت مسکن ماه تیر به شکل رسمی و همین‌طور حجم آپارتمان‌‌‌های فروش‌رفته در ابتدای تابستان، «تشخیص فاز بازار ملک» را برای فعالان و بازیگران معامله های سخت کرده است از این بابت که «اسایش نسبی درون بازار» با «رشد اسمی قیمت‌ها» قابل جمع نیست و نگاه صرف به یکی از این دو رخداد علتتحلیل ناقص از اوضاع می‌شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نحوه انتشار کردن آمار رسمی درمورد بازار مسکن حاکی است، سرانجام بانک مرکزی با تاخیر، داده‌‌‌های مربوط به معامله های مسکن ماه تیر را انتشار کرد؛ هر چند آمار رسمی تغیرات بازار معامله های مسکن ماه مرداد تا این مدت انتشار نشده است.

با این حال آنچه به طور رسمی درمورد تورم مسکن ماه تیر اظهار شده، تایید گزارش روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در چاپ یکم مرداد ماه با گفتن «شکارچی‌‌‌ها در بازار مسکن» است. آمار رسمی می‌‌‌گوید، ماه اول تابستان امسال متوسط قیمت مسکن در معامله های صورت گرفته در تهران ۱.۷‌درصد نسبت به ماه آخر بهار افزایش اشکار کرد و میانگین سطح «قیمت قطعی» به ۸۷ میلیون و ۴۰۰‌هزار تومان رسید. «دنیای‌اقتصاد» در گزارش یکم مرداد ماه خود بر پایه تحقیقات میدانی که از بازار انجام داده می بود، نرخ رشد ماهانه میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان در تهران را ۱.۶‌درصد نسبت به ابتدای تیر اظهار کرده می بود که اکنون اشکار شد، قیمت قطعی آپارتمان نیز به همین مقدار طی ماه تیر افزایش اشکار کرده است. (قیمت پیشنهادی، قیمت فروشنده‌‌‌ها است و قیمت قطعی که طبق معمول سطح آن پایین‌‌‌تر از قیمت پیشنهادی است، ‌‌‌ قیمت واحدهای فروخته شده.)

تورم ماهانه مسکن ۱.۷ درصدی در تیر ماه علتشد سطح قیمت نسبت به تیر سال قبل ۱۴‌درصد بالاتر قرار بگیرد. در کنار این آمار مربوط به روال قیمت مسکن، گزارش رسمی از نبض معامله های نیز مشخص می کند، تیر ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران ۳‌هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی خرید و فروش شد که ۸‌درصد از معامله های خرداد کمتر بوده و از آن مهم‌تر، «کمتر از میانگین ماهانه معامله های مسکن سال‌های قبل» است.

موقعیت مسکن ۱۴۰۳ تا اینجا

«دنیای‌اقتصاد» در این گزارش، علاوه بر انتشار کردن آمار رسمی معامله های مسکن تیر، نتایج تحقیقات میدانی خود از معامله های مسکن ماه مرداد را نیز در ادامه تشریح می‌کند. اما مهم‌تر از شرح و بازدید «تابستان» بازار معامله های مسکن، روال امسال این بازار است به‌طوری که شناسایی «تفاوت‌‌‌های امسال با سال‌های عصر جهش» و «ریشه تفاوت‌‌‌ها» می‌تواند به دوگانه «اسایش جاری در معامله های از یک‌‌‌سو و رشد اسمی قیمت از نظر دیگر» جواب دهد و در عین حال فاز بازار را معلوم کند. بازدید‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، بازار معامله های مسکن طی ماه‌‌‌های تازه به ۶ علت، مسیری متفاوت از سال‌های قبل در پیش گرفت. منظور از تفاوت آن است که اکنون دو فاکتور اشکار بازار مسکن سال‌های ۹۷ تا ۹۹ و این چنین ۱۴۰۲ در صحنه معامله های ملک وجود ندارد؛ نبوده است یا کم شدن شدید «خریدار اندوخته‌‌‌ای و غیرمصرفی مختصر‌‌‌زمان» و این چنین نبوده است «التهاب تورم مسکن».

واسطه‌‌‌های بازار معامله های مسکن می‌‌‌گویند در ماه‌‌‌های تازه اقلیت خریدار حاضر در بازار، از جنس مصرفی بوده و همانند سال‌های قبل، «خرید با نیت فروش در ماه سپس» و این چنین خریدار اندوخته‌‌‌ای به ندرت وجود داشته است. طی سال‌های عصر جهش قیمت مسکن، میانگین تورم ماهانه قیمت آپارتمان در تهران رقمی در نزدیک به ۳ تا ۵‌درصد می بود، اما در ماه‌‌‌های قبل از سال ۱۴۰۳، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن ۱.۸‌درصد بوده است که به معنی «دست‌‌‌کم نصف شدن شدت رشد قیمت در سال‌جاری» است. به این ترتیب، بازار مسکن طی ماه‌‌‌های قبل از ۱۴۰۳ به لحاظ جنس خریدار و نحوه افزایش قیمت، متفاوت از قبل است. اما در برابر این حقیقت، این سوال به وجود می‌‌‌آید که «اگر بازار مسکن ۱۴۰۳ متفاوت از بازار سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ است، بعد چرا قیمت مسکن افت اشکار نمی‌‌‌کند؟»

بازدید‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای جواب این سوال اشکار می‌کند، اگر‌چه اکنون بازیگردان تورم مسکن، «سمت تقاضا (اندوخته‌گذار ملکی)» نیست، اما «تورم تشکیل مسکن» مانع افت قیمت اسمی شده است. بهار امسال بر پایه آمار رسمی، هزینه ساخت مسکن فقط از محل مصالح ساختمانی ۲۲‌درصد افزایش یافت. این چنین طی ۵ماه اول امسال بر پایه حرف های‌‌‌های سازنده‌‌‌ها و تحقیقات میدانی از بازار ساخت‌وساز، دستمزد کارگر ساختمانی رشد بیشتر از ۳۰‌درصد را توانایی کرد و تورم زمین نیز نزدیک به ۵۰‌درصد برآورد شد. روال رشد قیمت همه‌‌‌شده مسکن و نهاده‌‌‌های تشکیل مسکن به‌گونه‌‌‌ای است که شرایط درون بازار معامله های مسکن برای «افت قیمت اسمی» سخت شده است. اما از آنجا که «انتظارات تورمی به‌خاطر ارامش بازارهای موازی و کم شدن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی فروکش کرده و تقاضای اندوخته‌‌‌ای خرید آپارتمان در پی آن، آرام گرفته است»، تحریک تورم مسکن از این محل متوقف شده است.

آرام شدن موتور تقاضای اندوخته‌‌‌ای تورم مسکن در ماه‌‌‌های تازه را «کم شدن قیمت واقعی آپارتمان» تایید می‌کند. قیمت واقعی مسکن -سطح تغییریافته قیمت مسکن بعد ‌‌‌از حذف تاثییر تورم عمومی- از ابتدای امسال تا آخر تیر ماه ۳.۸‌درصد افت اشکار کرده است. این در حالی است که سال قبل قیمت واقعی، ۲۴‌درصد افزایش اشکار کرده می بود. در بازار مسکن بر پایه الگوی دوره‌‌‌های سه دهه قبل، هر زمان قیمت واقعی مسکن کم شدن می‌کند، نبض معامله های در حال‌ گذار از شرایط جهش به سمت اسایش و این چنین به سمت «سطح متعارف قیمت» است.  چه‌بسا در صورت «افت تورم تشکیل مسکن»، مانع افت قیمت اسمی مسکن نیز از جلوی بازار برداشته شود. قیمت واقعی مسکن در تهران طی دهه ۹۰، رشد تاریخی را توانایی کرد؛ ۱۳۰‌درصد افزایش. در حالی که طی دهه ۷۰ قیمت واقعی ۴۰‌درصد کم شدن کرده می بود و در دهه ۸۰ نیز تنها ۵۹‌درصد افزایش یافت.

رکورد تاریخی جهش قیمت واقعی مسکن در دهه ۹۰ به‌خاطر جهش تاریخی قیمت اسمی مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ می بود که آن هم ناشی از «شوق تاریخی تقاضای اندوخته‌‌‌ای به‌خاطر انتظارات تورمی بالا» می بود. به این ترتیب با «خط‌‌‌کش تغییرات قیمت واقعی» می‌توان او گفت، فاز جاری بازار مسکن، ‌گذار از جهش است و چون بالادست مسکن هم چنان دچار تورم بالای تشکیل ساختمان است، رشد‌‌‌های اسمی قیمت آپارتمان چه به شکل خفیف ماهانه و چه به شکل ۱۴‌درصد نقطه‌‌‌ای، به‌خاطر «قیمت همه‌‌‌شده مسکن» است نه به‌خاطر «تقاضا».

۶ نشانه از نبوده است تقاضای اندوخته‌‌‌ای

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از معامله های مسکن طی ۵ ماه اول سال مشخص می کند، بنا به ۶ علت، «تورم مسکن» امسال، از سمت «تشکیل مسکن» شارژ شد نه از سمت تقاضا. در واقع بازار معامله های مسکن در ۵ ماهه امسال بر پایه ۶ نشانه، حرکت متغیری نسبت به قبل از خود نشان داد که تبدیل «نبوده است محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن» و «تحول کارگردان تورم ملک» شد که این را می‌توان در دو عامل عمده کم شدن شدید «خریدار اندوخته‌‌‌ای و غیرمصرفی مختصر‌‌‌زمان» و این چنین نبوده است «التهاب تورم مسکن» بازدید کرد.

نشانه اول را می‌توان در شواهد بازار مشاهده کرد. شواهد بازار مشخص می کند، خریداران جاری بازار مسکن یا متقاضیانی می باشند که تصمیم تبدیل به احسن ملک خود را دارند یا فروشندگان خدمات مصالح ساختمان‌‌‌ها به سازنده‌‌‌ها. به‌‌‌عبارتی، سازنده‌‌‌ها به‌‌‌جای پرداخت نقدی هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، عمل به واگذاری آپارتمان می‌کنند. در واقع بخشی از معامله های بازار به‌‌‌شکل تهاتر انجام می‌شود. نشانه دوم نبوده است تقاضای اندوخته‌‌‌ای را می‌توان در رشد زیاد تر حجم معامله های خرید مسکن در قیاس با رشد کمتر قیمت مسکن بازدید کرد، چون در صورت وجود تقاضای اندوخته‌‌‌ای در معامله های بازار، قیمت مسکن نیز با رشد بیشتری همراه می بود.

نشانه سوم مربوط به رسوب فایل‌‌‌های فروش آپارتمان‌‌‌های اراعه‌شده به بازار ملک است که عمده تقاضای بازار به سمت آپارتمان‌‌‌های کهنسال پیش رفته است و نبوده است خریدار تبدیل افتفایل‌‌‌های اراعه‌شده به بازار شده است. با وجود بازدهی ۷درصدی ۵ ماه اول امسال در قیاس با بازدهی ۱۷درصدی سال قبل، حجم معامله های، رشد ۱۲درصدی را مشخص می کند که این کار حاکی از «مصرفی بودن» جنس تقاضا و حجم بالای فروشنده نسبت به سال قبل است. در قعر ماندن حجم معامله های مسکن در زمان ۵ ماهه امسال، نشانه چهارم از عدم‌ورود تقاضای اندوخته‌‌‌ای به بازار شده است. فروش تنها ۳۵۰۰ واحد مسکن در ماه تیر، پایین‌‌‌ترین حجم معامله های ماهانه مسکن در یک دهه تازه این بازار بوده است.

نشانه پنجم را باید در بازدهی بازار مسکن برسی کرد که طی ۵ ماه اول امسال در قیاس با بازار پول و بازار سکه، رتبه سوم را به خود تعلق داد و ششمین نشانه مربوط به «التهاب قیمت ساخت مسکن» می‌شود. به عبارتی رشد هزینه‌‌‌های ساخت به مراتب زیاد تر از تورم جاری مسکن است. نشانه‌‌‌های نبوده است محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن را می‌توان در میانگین قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های اراعه شده مرداد به بازار نیز مشاهده کرد که بر پایه بازدید‌‌‌های «دنیای اقتصاد» قیمت هر مترمربع در بازار ملک تهران در مرداد به طور میانگین به ۸۵ میلیون تومان رسید که ۳.۵‌درصد نسبت به قیمت پیشنهادی ماه تیر با مترمربعی ۸۸ میلیون کمتر است. به‌‌‌عبارتی فروشنده‌‌‌هایی که در مرداد داخل بازار مسکن شده‌‌‌اند آپارتمان‌‌‌های خود را نسبت به فروشنده‌‌‌های تیر ماه با قیمت کمتری به بازار اراعه کرده‌‌‌اند. این اتفاق از روال بازار مسکن تیر بر پایه آمارهای رسمی از قیمت‌های واقعی اظهار‌شده، می‌تواند تاییدی بر روال کاهشی قیمت مسکن در مرداد باشد. چون قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها به بازار به‌‌‌علت رسوب چند ماهه فایل‌‌‌ها افت یافته است. براین مبنا تازه ترین صاحبان فایل‌‌‌های اراعه‌شده به بازار به‌‌‌منظور فروش آپارتمان‌‌‌های خود، تعدیل کاهشی قیمت مسکن را در پیش گرفته‌‌‌اند.

منبع :


دنیای اقتصاد