چرا حرکت قیمت مسکن هم‌جهت با قیمت دلار نیست؟

به نقل از خبررسان، یک هفته «حرکت متفاوت نرخ دلار»، بازار معامله های مسکن تهران را از «خواب زمستانی» خارج کرد؛ این شارژ ارزی بازار ملک اما با «روال سال‌های تازه»، دو تفاوت عمده دارد.نتایج تحقیقات میدانی از بازار مسکن پایتخت حاکی است، طی روزهای قبل تحت‌تاثییر «رشد نزدیک به ۸ درصدی قیمت دلار» در قیاس با قیمت آذر، مراجعه گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان و این چنین تماس‌‌های تلفنی آنها با واسطه‌‌های بازار، به شکل محسوس افزایش اشکار کرد. این گروه، نه تقاضای اندوخته‌‌ای و نه خریداران مختصر‌‌زمان بلکه، «نوعی از تقاضای مصرفی» است که تصمیم تبدیل به احسن آپارتمان دارد. در سمت روبه رو، ‌‌ یعنی فروشنده‌‌ها نیز «عکس العمل» معنادار است. بخشی از فایل‌‌هایی که طی یکی دو ماه قبل در بازار رکودی، مانده می بود، اکنون با «قیمت پیشنهادی قبل» به متقاضیان اراعه می‌بشود.

بازدید‌‌ها درمورد علت این عکس العمل متفاوت مسکن به دلار مشخص می کند، «به علت اضافه پرش قیمت دلاری مسکن» در ماه‌‌های قبل و این چنین «قوت پایین تقاضای اندوخته‌‌ای ملک روبه رو قیمت مسکن در تهران»، صعود تازه نرخ دلار نتوانسته عامل صعود قیمت ملک بشود.

میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران، در اغاز پاییز امسال به شکل تاریخی به بالای ۱۵۰۰ دلار رسید. در فاصله ابتدای عصر جهش قیمت‌ها – ابتدای ۹۷- تا بحال نیز در حالی که نرخ دلار حدودا ۱۳ برابر شده، متوسط قیمت مسکن در تهران اما ۱۸ برابر شده است. این سبقت ملک از دلار، اکنون عاملی برای «عکس العمل متفاوت مسکن به دلار» شده است.

بازار تکان خورد؟

تغییرات قیمت در بازار ارز و نوسانات دلاری در حالی از سال ۹۷ یعنی مقطع اغاز دوره تازه جهش قیمت در بازار معامله های مسکن شهر تهران و سپس دیگر شهرها، با اهمیت ترین و اولین بازیگردان بازار ملک بوده است که طی یک هفته تازه، نقش این عامل بیرونی در تحول حالت بازار مسکن، احیا شد.

تازه‌‌ترین بازدید‌‌ها و تحقیقات میدانی  از بازار معامله های مسکن شهر تهران مشخص می کند ظرف یک هفته قبل همزمان با برگشت تاثییر برخی ریسک‌‌های غیراقتصادی و افزایش نرخ ارز، بازار مسکن نیز تحول حالت داد.

این تحول حالت سپس از دست‌‌کم دو فصل رکود شدید از سمت تقاضای خرید آپارتمان‌‌های مسکونی شهر تهران خود را در شکل ورود مجدد بخشی از خریداران به بازار نشان داده است.

در حالی که قسمت عمده‌‌ای از تقاضای حاضر در بازار معامله های خرید آپارتمان از تابستان امسال و همزمان با اغاز ثبت نوسان منفی و ارامش قیمت در این بازار معامله های خود را به تعویق انداخته و در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند، طی یک هفته قبل، بخشی از آنها داخل بازار شده وحتی عمل به خرید کردند.

واسطه‌‌های بازار معامله های مسکن شهر تهران با اظهار خبر افزایش مراجعات و معامله های خرید آپارتمان در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران، طی یک هفته تازه، شارژ ارزی مسکن را عامل چرخش حالت بازار اظهار کردند. به حرف های آنها افزایش تازه قیمت ارز در روزهای تازه علتشد بخشی از متقاضیان مسکن که در ماه‌‌های تازه و به جستوجو انتظار برای افت زیاد تر سطح قیمت‌ها در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند به بازار ورود کرده و حتی برخی از این گروه عمل به خرید وفروش نیز کردند.

همین شرایط، حالت معامله های در برخی محله‌‌های مصرفی شهر تهران را از «صفر» قرارداد در طول یک هفته، به چند قرارداد افزایش داده است؛ برخی از واسطه‌‌ها نیز  اظهار کردند در حالی که در چند ماه تازه در یک هفته حتی یک قرارداد فروش نیز منعقد نمی‌‌شد اما در هفته جاری دست‌‌کم ۴ تا ۵ قرارداد فروش امضا کرده‌‌اند.

«دلار» کدام متقاضیان را خریدار کرد؟

نتایج تحقیقات از بازار معامله های مسکن شهر تهران مشخص می کند، قسمت عمده متقاضیانی که طی یک هفته تازه به جستوجو نوسانات دلاری داخل بازار شده و عمل به خرید آپارتمان کردند، متقاضیان «مصرفی» از نوع «تقاضای تبدیل به احسن» بودند. یعنی گروهی از متقاضیان که طی ماه‌‌های تازه تمایل به تبدیل واحد مسکونی خود به آپارتمان بهتر داشتند اما به علت مشاهده روال کاهشی قیمت‌ها از یکسو و رکود در بازار معامله های خرید (نبوده است مشتری برای واحد جاری به علت رکود)، پروسه تبدیل به احسن را به تاخیر انداخته بودند، قسمت عمده مراجعان و خریداران مسکن بودند.

آنها در فضای معاملاتی یک هفته قبل، موفق شدند هم واحد خود را به فروش رسانده و هم واحد مورد نظرشان را خریداری کنند. بازدید‌‌ها از ورود گروهی از خانه‌‌اولی‌‌ها به بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران و مناطق بورس اراعه آپارتمان‌‌های ریزمتراژ و قیمت مناسب در تهران در روزهای تازه نیز حکایت دارد؛ اگر چه تعداد آنها نسبت به متقاضیان تبدیل به احسن زیاد کم است.

بازار خالی از اندوخته‌گذار

تکان خفیف معاملاتی در بازار معامله های مسکن شهر تهران طی یک هفته تازه ناشی از شارژ دلاری مسکن، اما در غیاب یک گروه تاثیرگذار بر تغیرات قیمتی آپارتمان‌‌ها در دوره جهش یعنی «تقاضای اندوخته‌‌ای» رخ داده است. واسطه‌‌های بازار معامله های مسکن شهر تهران در مناطق گوناگون مصرفی اظهار کردند تا این مدت پای اندوخته‌گذارها به گفتن خریدار، به بازار مسکن باز نشده است. علت این نوشته نبوده است چشم‌‌انداز مختصر‌زمان رشد محسوس قیمت‌ها در آینده نزدیک (مختصر‌زمان) است. یقیناً تعداد بسیاری از اندوخته‌گذارهای ملکی که طی ماه‌‌های تازه تحت‌تاثییر رکود معاملاتی مسکن موفق به فروش واحدهای مسکونی خریداری‌شده در دوره اوج قیمت‌ها نشده بودند هم ‌‌اکنون در حکم فروشنده در این بازار وجود دارند. واسطه‌‌ها می‌‌گویند دور از انتظار است دست‌‌کم تا آخر سال تقاضای اندوخته‌‌ای به طور مجدد به بازار مسکن ورود کند. چرا که این اندوخته‌گذارها ابتدا باید واحدهای جاری را به فروش رسانده و فضای اندوخته‌گذاری در این بازار را برای خود مساعد ببینند تا بتوانند برای ورود مجدد به این بازار تصمیم‌گیری کنند. اما فعلا علائم و دلایلی دال بر برگشت آنها به بازار معامله های خرید مسکن رصد نمی‌بشود.

خرید وفروش با قیمت‌های قبلی

یک ویژگی بازار معامله های مسکن در یک هفته قبل نیز خرید وفروش با قیمت‌های پیشنهادی قبلی است. واسطه‌‌های بازار معامله های مسکن شهر تهران در این باره اظهار کردند اگرچه بازار طی یک هفته قبل با تکان خفیف معاملاتی مواجه شده است و تقاضای خرید در این بازار به مقدار محسوسی افزایش داشته است اما، معامله های با همان قیمت‌های قبلی انجام می‌بشود. یعنی شارژ دلاری مسکن فعلا روی قیمت‌ها تاثییر نداشته و تنها حرکت تقاضا را تحت‌تاثییر قرار داده است. آنها اعتقاد دارند فعلا هم انتظاری از بابت افزایش قیمت‌ها (در مختصر‌زمان) وجود ندارد. چرا که حجم معامله های مسکن به قدری کم شدن کرده می بود که این افزایش تقاضا تا این مدت هم نتوانسته بازار را از رکود بیرون بکشد. به این علت کماکان موجودی فایل نسبت به حجم تقاضا زیاد تر است. مصرفی بودن بازار و محدود بودن قوت خرید متقاضیان نیز عامل فرد دیگر است که چشم‌‌انداز رشد محسوس قیمت در مختصر‌زمان را منتفی می‌کند.

به این علت در این چنین شرایطی، معامله های با قیمت‌های قبلی و حتی با اعمال تخفیف از سمت فروشنده‌‌های مصمم و آنهایی که ماه‌‌ها پشت درهای بسته رکود چشم به راه مشتری مانده بودند، انجام می‌بشود. یقیناً در این زمان دو گروه دیگر فروشنده نیز در بازار رصد شده‌‌اند. یک گروه آنهایی می باشند که با مشاهده تغییرات یک هفته تازه بازار، قدری بهای پیشنهادی را افزایش داده‌‌اند اما واسطه‌‌ها با قطعیت اظهار می‌کنند با این کار تنها زمان زمان رسوب فایل در بنگاه (دوره انتظار برای فروش آپارتمان) را افزایش خواهند داد. گروه دیگر فروشنده‌‌هایی که به واسطه‌‌ها اظهار کرده‌‌اند برای چند روز پروسه بازاریابی برای فروش آپارتمانشان را متوقف کنند تا بتوانند تصمیم بهتری در این عرصه بگیرند. با این حال واسطه‌‌ها می‌‌گویند حداقل تا آخر امسال هیچ چشم‌‌اندازی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها حتی در صورت افزایش زیاد تر تقاضا نسبت به یک هفته قبل وجود ندارد.

منبع :


دنیای اقتصاد