بازدهی ۶۰ درصدی بازار مسکن در ۶ ماه / زمان خرید خانه است؟

به نقل از خبررسان، پیمان مولوی با اشاره به جمله مشهور وارن بافت مبنی بر این که «ما قیمت همه چیز را می‌دانیم اما قیمت آن را نه!» گفت: همانند هر حوزه فرد دیگر، روایت‌های اقتصادی در حرکت مالی و اقتصادی عمومی جامعه، نه فقط در ایران بلکه در همه جای دنیا، زیاد تاثیرگذارند. همین الان که ما در رابطه رکود سخن بگویید می‌کنیم، برخی از زمین‌ها خریداری ندارند اما در خرداد، خریداران پروپاقرصی داشتند.

وی در توضیح چرایی ابراز این حرکت از سوی اندوخته‌گذاران اظهار کرد: بگذارید برگردیم به سال ۱۴۰۱، جایی که دلار از دی‌ماه اغاز به رشد کرده و اصطلاحا‌ تا سطوح ۶۰ هزار تومان jump-up کرده است. مردم در زمان دلار ۶۰ هزار تومانی چه کردند؟ عده بسیاری دلار می‌خریدند! در صورتی که ما گفتیم دلار، ابزاری جهت نگه داری قیمت است. فردی که ذره‌ای قیمت برای زحمتی که برای آن پول کشیده است قائل بشود، می‌داند که باید میانگین موزون و متوسط قیمت دلارش را نگه داری کند نه این که به طور اسپات و نقطه‌ای دست به خرید بزند. پیشنهاد ما در آن زمان این می بود که در صف خرید دلار نروید. در این بین اما بازاری همانند بازار املاک و مستغلات مدام با تاخیر نسبت به عکس العمل‌های دلاری، جواب مثبت می‌دهد.

مسکن؛ بهترین پارکینگ اندوخته در جهان

این تحلیلگر بازارهای مالی در او گفت‌وگوی زنده اینستاگرامی با خبررسان، اظهار کرد: متوسط قیمت ملک در تهران در آذرماه ۱۴۰۱، معادل ۴۸ میلیون تومان می بود. سپس از آن آمارها تا شهریورماه سال جاری سانسور شد. اما قیمت ملک در تهران در خردادماه سال جاری چه مقدار بوده است؟ بیشتر از ۷۵ میلیون تومان و تا ۸۰ میلیون تومان هم بالا رفت! طی ۶ ماه بیشتر از ۶۰ درصد بازدهی در بازاری به این وسعت، بازدهی قابل توجهی است!

مولوی اصرار کرد: ما نباید در اندوخته‌گذاری تعصب داشته باشیم. چه دوست داشته باشیم و چه نه، بازار املاک و مستغلات در همه دنیا پارکینگ اندوخته‌گذاری است. بازار مسکن بازاری است که پول در آنجا پارک می‌بشود تا سیکل بعدی اندوخته‌گذاری اغاز بشود.

۴ شخصیت اندوخته‌گذار در بازارهای مالی

این کارشناس اقتصادی، اندوخته‌گذاران را به چهار تیپ تقسیم و اظهار کرد: تیپ‌های اندوخته‌گذاری را می‌توان در چهار شاخه اندوخته‌گذار مقتصد صرفه‌جو، مقتصد رفاه‌گرا، اندوخته‌گذار و سوداگر دسته‌بندی کرد. مقتصد صرفه‌جو فردی است که خانه ندارد نه این که هزار میلیارد در حساب بانکی دارد و تجارت می‌کند و در پنت‌هوس اجاره می‌نشیند اما خانه ندارد؛ خیر. فردی منظور است که سرپناه ندارد.

مولوی در ادامه گفت: مقتصد رفاه‌گرا هم فردی است که یک خانه دارد، و کم کم بر تعداد این خانه‌ها می‌افزاید. حال این فرد اغاز به اندوخته‌گذاری می‌کند و در نهایت تبدیل به تیپ اندوخته‌گذار می‌بشود. تیپ اندوخته‌گذار به طور متوسط سالیانه ۵۰۰ هزار دلار درآمد دارد. تیپ سوداگر نیز فردی است که خانه و دارایی دارد، در مقطعی به بازار داخل و سپس با سود خارج می‌بشود و به سراغ بازارهای دیگر می‌رود.

مزایای اندوخته‌گذاری در بازار مسکن

این تحلیلگر بازارهای مالی در ادامه اصرار کرد: هر فردی در بازار ایران تعلل کند و خانه نخرد و چشم به راه حباب‌شناسان و فلاسفه حباب‌شناسی در ایران بماند، بدبخت خواهد شد. فردی که در ایران خانه نخرد، زمان‌هایش کمتر و کمتر می‌بشود. این هم چند علت دارد؛ نخست این که می‌گویند با این قیمت‌ها چه فردی می‌خرد؟ در جواب باید او گفت مگر تناظر یک به یک در بازار مسکن وجود دارد؟ مگر قرار است یکی بفروشد و یکی بخرد؟ خیر؛ یکی می‌فروشد و یکی هزار تا، یا ۱۰ هزار واحد را می‌خرد.

مولوی افزود: نرخ اجاره‌نشینی در تهران چه تغییری کرده است؟ شما بهتر از من می‌دانید. از نسبت ۶۰ درصد مالک به ۴۰ درصد اجاره‌نشین، امروز رسیده است به ۶۰ درصد اجاره نشین و ۴۰ درصد مالک! تناظر یک به یکی وجود ندارد.

این اقتصاددان اظهار کرد: مسئله اول این است که مقتصد صرفه‌جو فرقی برایش نمی‌کند قیمت چه مقدار است! باید بتواند ملکش را بخرد و اولین چتر ایمنی را برای خود و خانواده و آینده‌‍اش تشکیل کند. اما در رابطه تیپ دوم که مقتصد رفاه‌گراست و یک خانه دارد، باید به این سول جواب داد که آیا شما یقین هستید در شغلی که وجود دارید، شرایط اقتصادی طوری باشد که حتما ادامه دهید؟ خیر هیچ‌کدام از ما این مطمعن خاطر را نداریم. آیا به یک درآمد جانشین، مستمر و با ریسک زیاد کم نیاز نداریم؟ جواب مثبت است. بازار مسکن در ایران این شرایط را از طریق اجاره، برای تعداد بسیاری از افراد فراهم می‌کند.

مولوی در ادامه به مزیت دیگر اندوخته‌گذاری در بازار مسکن اشاره و اظهار کرد: مسئله فرد دیگر که در بازار مسکن امکان آ وجود دارد، او گفت و گو کولترال کردن یا وثیقه‌گذاری است. آیا می‌توانید طلا یا دارایی سهامتان را وثیقه کنید؟ خیر؛ اما همین الآن اگر ملک را وثیقه کنند از انواع وام‌هایی که یقیناً الآن مقداری محدود شده، هم چنان می‌توان منفعت گیری کرد. در نتیجه، بازار املاک در کنار افزایش قیمت و خلق جریان درآمدی از محل اجاره، او گفت و گو وثیقه و کولترال را دارد و از این لحاظ در دنیا در حلقه بازارهای کم‌ریسک طبقه‌بندی می‌بشود.

بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟

اما بازار مسکن به کدام سمت می‌رود؟ آیا بازار مسکن در رکود است؟ مولوی در جواب به این سوالات اظهار کرد: برای این که بازار مسکن از لحاظ اقتصادی داخل رکود بشود، سه ماه پیاپی افت قیمت در کنار افت تقاضا ملزوم است! در خردادماه بازار، پیک قیمتی را توانایی می‌کرد و در تیرماه هم افت قیمت و افت تقاضا رقم خورد؛ در نتیجه، یکی از چراغ‌ها روشن شد. ولی در مردادماه افت تقاضا می بود اما افت قیمت محقق نشد. ماه بعدش هم افت قیمت و افت تقاضا اتفاق افتاد اما سه چراغ مورد نیاز روشن نشده است.

او گفت: در مهرماه هم بازار مسکن افزایش قیمت نزدیک به یک درصدی را توانایی کرد. اگر عادت کنیم که تعداد معامله های تهران روی ۱۰ هزار واحد قرار گیرد و قیمت نیز مدام بالا رود، شرایط جاری یک رکود سنگین برآورد می‌بشود. اما من ‌می‌خواهم اجازه بگیرم تا از واژه استراحت بازار منفعت گیری کنم. بازار مسکن طی ۶ ماه، بازدهی ۶۰ درصدی محقق کرده است. نباید انتظار داشت بازارها به شکل مداوم رشد کنند.

خانه بخریم؟

مولوی با گفتن این که هر فرد باید به این شناخت برسد که جزو کدام تیپ اندوخته‌گذاری‌ست، فرمود: اگر فرد، مقتصد صرفه‌جوست، سریعا باید خانه بخرد. آیا می‌خواهد خانه دوم را بخرد؟ باید سریعا بخرید و درآمد تشکیل کند. آیا فردی است که به جستوجو خرید خانه سوم و چهارم است؟ دست این فرد در مذاکره باز است. نقدینگی دست اوست و می‌تواند زمان‌دار ملک را بخرد.

او گفت: باز هم برمی‌گردیم به همان جمله وارن بافت که زیاد‌ها قیمت را می‌دانند اما قیمت را نه! شرایط امروز اقتصاد ایران برای افرادی که نمی‌خواهند خارج از سرزمین ملک یا دارایی بخرند، زمان مناسبی‌ست که برای خرید ملک یک مذاکره بهینه و به سود خود را داشته باشند.

آیا چشم‌انداز بازار املاک و مستغلات رکود است؟ این اقتصاددان در جواب به این سوال به تورم همیشگی اقتصاد ایران اشاره و اظهار کرد: اگر تورم در ایران طی ۳۶۵ روز آینده، ۴۰ درصد باشد، بازار مسکن امکان پذیر قیمت افزوده اقتصادی مثبتی ندهد، همانند سال ۹۸ که رشد کرد اما با تورم و حتی مقداری کمتراز تورم؛ یا همانند سال ۱۴۰۰ که رشد کرد اما با تورم یا مقداری زیاد تر. امکان پذیر در ۳۶۵ روز آتی بازار مسکن رشد خود را حتما داشه باشد اما احتمالا این رشد بیشتر از تورم نباشد. با این حال این نوشته بستگی به مولفه‌های دیگر اقتصاد دارد که مدام با سورپرایزهای بسیاری همراه بوده است.

گزارش‌های زیاد تر را در صفحه مسکن بخوانید.